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Los créditos hipotecarios registraron en octubre de 2026 su mayor incremento mensual de los últimos doce meses, con una expansión del 5,3% nominal y del 3,3% en términos reales. El crecimiento se produjo en un contexto de recuperación del financiamiento destinado a viviendas, aunque las exigencias de ingresos y ahorro previo continúan limitando el acceso de buena parte de la población.
Según un informe de la consultora First Capital Group, elaborado a partir de datos del Banco Central de la República Argentina (BCRA), el saldo total de los préstamos hipotecarios, incluidos los ajustados por UVA, alcanzó los $9,6 billones.
Durante octubre, el stock aumentó $481.677 millones, el mayor incremento mensual registrado en el último año.
En la comparación interanual, los créditos hipotecarios acumularon una suba nominal del 64,3%, frente a los $5,8 billones contabilizados al cierre de octubre de 2025.
Descontada la inflación, el crecimiento fue del 23,7%, una evolución que contrasta con el desempeño de otras líneas de financiamiento bancario.
El informe de First Capital muestra que los créditos destinados a viviendas ganaron participación dentro del sistema financiero.
Actualmente representan el 8,6% del total de préstamos en pesos, estimado en $111 billones, mientras que un año atrás su participación era del 6,9%.
Además, explicaron el 22,6% del aumento total del crédito registrado durante octubre.
De los $2,13 billones que creció el financiamiento bancario en el mes, $481.677 millones correspondieron a préstamos hipotecarios.
La recuperación también se observa al comparar períodos trimestrales.
Entre agosto y octubre, el saldo de los hipotecarios aumentó $1,35 billones, equivalente a una expansión nominal del 16,4%.
En cambio, entre mayo y julio el incremento había sido de $784.000 millones.
Esto significa que el crecimiento del último trimestre fue aproximadamente un 72% superior al registrado en los tres meses anteriores.
Los préstamos hipotecarios fueron la única línea de financiamiento que consiguió una expansión real de dos dígitos durante los últimos doce meses.
El resto de las modalidades presentó un comportamiento considerablemente más débil.
| Línea de crédito | Variación real interanual |
|---|---|
| Hipotecarios | +23,7% |
| Comerciales | +4,2% |
| Personales | -8,3% |
| Prendarios | -10,4% |
| Tarjetas de crédito | -12,2% |
Los datos muestran que, mientras el financiamiento para viviendas consiguió recuperar dinamismo, los préstamos vinculados con el consumo y la compra de vehículos continuaron retrocediendo en términos reales.
Guillermo Barbero, socio de First Capital Group, consideró que la evolución de octubre refleja una mayor actividad en la colocación de préstamos hipotecarios.
“Parece dar resultados la política de fondeo implementada por el Gobierno Nacional para promover la oferta por parte de los bancos”, señaló.
El especialista también mencionó que la evolución del dólar y el incipiente aumento del valor de las propiedades contribuyen a explicar el movimiento del mercado.
Una de las medidas destinadas a impulsar el crédito hipotecario fue la implementación de un programa de financiamiento bancario respaldado con recursos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la ANSES.
El esquema contempla un monto global de $2 billones y tiene como objetivo facilitar el otorgamiento de entre 17.000 y 18.000 préstamos hipotecarios.
En su segunda etapa, el Gobierno introdujo una modificación relevante: eliminó la exigencia de que el financiamiento estuviera destinado exclusivamente a la primera vivienda.
De esta manera, se amplió el universo de potenciales beneficiarios del programa.
El Banco Central organiza subastas mediante las cuales las entidades financieras acceden a los fondos y posteriormente deben ofrecer créditos bajo determinadas condiciones.
En la segunda licitación se adjudicaron $200.000 millones, aunque los bancos habían presentado ofertas por $246.000 millones.
En la primera convocatoria, las propuestas habían alcanzado los $258.640 millones.
La participación de las entidades también mostró una reducción: mientras que en la primera subasta se presentaron 18 bancos y fueron seleccionados 13, en la segunda participaron 14 y resultaron adjudicados 12.
Los bancos que acceden al financiamiento oficial deben respetar una serie de requisitos establecidos para las líneas hipotecarias.
Entre las principales condiciones se encuentran:
Plazo mínimo: 15 años.
Tasa máxima: 7,5% anual más actualización por UVA.
Monto máximo por persona: 150.000 UVA.
Destinos admitidos: adquisición, construcción, ampliación o refacción de viviendas.
Con los valores de referencia de octubre, el límite de 150.000 UVA equivale aproximadamente a $321 millones, unos USD 208.000.
La actualización por UVA implica que el capital adeudado y las cuotas evolucionan de acuerdo con el índice correspondiente, vinculado con la inflación.
Por lo tanto, aunque la tasa de interés tenga un límite establecido, el valor en pesos de las obligaciones puede aumentar durante la vida del préstamo.
Pese al crecimiento del financiamiento hipotecario, el nivel de ingresos exigido por los bancos continúa siendo uno de los principales obstáculos.
Para adquirir una propiedad valuada en aproximadamente USD 106.000 mediante un préstamo cercano a USD 80.000, el ingreso familiar neto requerido ronda los $3,46 millones mensuales.
A esa condición se suma la necesidad de contar con ahorros previos para cubrir la parte del valor de la propiedad que no financia el banco.
En el ejemplo considerado, el comprador debe disponer de aproximadamente el 25% del precio de la vivienda, además de afrontar los gastos de escrituración y otros costos asociados a la operación.
Esto significa que la mayor disponibilidad de préstamos no garantiza necesariamente que las familias puedan acceder al financiamiento.
La relación entre salarios, cuotas y precios de las propiedades continúa siendo determinante para la aprobación de las solicitudes.
Desde el sector inmobiliario reconocen que aumentaron las consultas y que algunas entidades financieras comenzaron a ofrecer mejores condiciones, especialmente a partir de reducciones recientes en las tasas.
Sin embargo, advierten que todavía es necesario consolidar esa tendencia para que se traduzca en un incremento sostenido de operaciones inmobiliarias.
Federico González Rouco, economista de la consultora Empiria, señaló que durante octubre se desembolsaron USD 286 millones en créditos hipotecarios, apenas USD 6 millones más que en septiembre.
“El problema empieza a estar en la demanda, no en la oferta, por ingresos y consumo”, explicó.
El especialista también planteó la posibilidad de que el financiamiento del Fondo de Garantía de Sustentabilidad se extienda a viviendas en construcción o proyectos inmobiliarios.
Por su parte, la presidenta del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, Magdalena Tato, destacó la necesidad de que las mejoras en el acceso al crédito se reflejen en una mayor cantidad de escrituras.
La evolución de octubre muestra una recuperación del financiamiento hipotecario dentro del sistema bancario argentino. No obstante, la capacidad de las familias para reunir los ingresos exigidos y disponer del ahorro inicial continúa siendo un factor decisivo para transformar el crecimiento de los préstamos en un mayor acceso a la vivienda.
